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起底深圳小產權房“灰色”交易鏈 - 上班金融地產

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起底深圳小產權房“灰色”交易鏈

頭條資訊發表於 2020-7-13 18:00:15
本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“今年可能就賣保險的和干我們這一行的賺的還可以。”談及疫情對行業的沖擊,已在深圳沙井、福永片區代理小產權房6年有余的中介人士李俊(化名)對《中國經營報》記者表露出了欣慰之情。

李俊告訴記者,一個業務員一年成交10套房子就達到行業內較好的業績水平,但今年的行情已經讓他在兩個月的時間內達成了15套房子的交易。“我們一開始以為受疫情影響今年行情應該不太好,結果沒想到比以往表現得更好。”

在李俊所負責的沙井、福永片區,小產權房集中且數量眾多。據另一小產權房交易中介趙瑩(化名)稱,“目光所及之處都是小產權房。”而在記者近日的走訪中發現,深圳小產權房近段時間以來交易需求旺盛,不少樓盤趁勢漲價,剛需客和投資客表現積極。

早在2007年,住建部就曾發出風險提示稱,小產權房不受法律保護,也不具備上市交易資格。實際上,據記者近日走訪,小產權房交易已形成了較為完整的鏈條和操作程序。其中,為使購房客“放心”,更有開發商出具各種不同名目、且有相關主體蓋章認證的合同協議,以及寫著“房屋使用權證”等各類證書。包裝之下,每場交易似乎顯得尤為“正規”。而小產權房為何如此受歡迎?這當中也隱藏著諸多“誘人”的利益鏈條。

小產權房“暗箱”交易

6月29日,趙瑩帶記者來到一處名為“懿園”的村委統建樓小區看房,該小區位于沙井會展中心旁,擁有6棟房屋,配有空中花園、地面停車位,均價為2.25萬元/平方米。從外觀和規模上看,該小區與普通商品房幾乎無異。事實上,在當地,這類房屋與農民房、企業拿地投資所建建築統稱為“小產權房”。

售樓處工作人員徐華(化名)為記者推薦了一套107平方米的三房戶型,總價約為254萬元,首付5成,分期10年。值得注意的是,徐華對記者表示,若選擇分期,前5年是購房者個人直接向銀行貸款最高50萬元,後5年則是將剩余房款視為“貨款”,以開發商的名義先跟銀行貸款,再由購房者向開發商貸款。

除了房款,購房者與上述統建樓開發商簽訂購房合同時還需繳納一筆3萬元的“綜合服務費”,即村委蓋章費,每個村委的收費標準不一。徐華向記者解釋稱,客戶購買該統建樓,是以“入股”方式進行交易,即購房者是作為投資群體的身份購買開發商的股份,名義上與村委、開發商共同合作投資建房,股份的表現形式便是房產,若出售房屋就相當于出售自身持有的股份。

說罷,徐華給了記者一份封面寫著某律所的“合同”,稱之為“購房協議”,以及一本寫著“房屋使用權證”的綠皮包裝證書。徐華提及,為完成合同簽訂,購房者還需繳納一筆2000元的“律師見證費”,即律師個人蓋私章,“這是一定得有的,也是你自身的購房保障,有了律師見證的購房合同相當于商品房的‘紅本’。”

而在李俊帶記者參觀的位于福永街道的另一村委統建樓,購房者則是與開發商深圳市鳳來棲物業管理有限公司簽訂一份名為“共同投資分配協議”的合同,不過公司並沒有向購房者收取上述村委蓋章費和“律師見證費”。售樓處相關工作人員對記者表示,“沒有必要進行律師見證。有了村委蓋章,就已經說明(購房者)合法擁有這套房子了。”與上述徐華所在開發商出具的“房屋使用權證”相似,該樓開發商也會給購房者一本裹著棕色書皮的“使用權確認書”,也叫“綠本”。

只不過,北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者,按照現行的法律規定,小產權房的買賣合同效力往往是無效的。不管是以什麼名義出具的“購房合同”,其實都是為了掩蓋小產權房的本質。“‘綠本’不具有法律效力,開發商也沒有權力出具該證書。”

此外,王玉臣表示,有律師見證的小產權房購房合同和沒有律師見證的購房合同,在法律效力上沒有任何區別。“如果是違法的交易,不會因為有了律師見證就變成合法交易。若對一個違法行為做見證,見證行為本身也違法,收費同樣不合理不合法。”

除了一手小產權房交易存在各種不同名目的收費,購房者購買二手小產權房也需繳納金額不一的“過戶費”“喝茶費”。相關中介人士告訴記者,二手小產權房的“過戶費”一般是500元/平方米,近年來各村委相互攀比,“過戶費”有所上漲,目前有的二手小產權房“過戶費”達到1000元/平方米。李俊稱,近期一套面積為113平方米,總價為279萬元的二手小產權房一次性收取“過戶費”9.6萬元。

有中介兩個月完成全年業績指標

盡管小產權房買賣缺乏一定監管,但還是有許多剛需客和投資客趨之若鶩。

在龍崗區布吉南嶺村購買了一套小產權房(屬村委統建樓)的鐘女士對記者表示,其在2007年購房時的小產權房房價為4000元/平方米,而當時周邊的商品房均價為1.8萬元/平方米。對比之下,低價是其選擇小產權房的主要因素。

7月7日,李俊帶記者來到一處位于沙井南環路、2015年交樓的村委統建樓,其單價約為2萬元/平方米。不過,與該統建樓距離不足1公里的一處未開盤商品房,李俊預估其銷售單價至少為6.5萬元/平方米,而距離上述統建樓約1公里的一個在售公寓新房,其均價也已達到6萬元/平方米。“目前,沙井商品房的均價為7萬元/平方米。”

除了低價,無需購買名額、買賣不受限制也使小產權房成了一片“投資熱土”。

去年年底剛出售白石洲一套拆遷房,手里揣著600萬元現金的石先生(化名)今年年初來到沙井,用了不到一個星期的時間便買下了3套統建樓二手房,2套用來投資,1套用來自住。

相關中介人士告訴記者,投資小產權房除了租金回報,近年來沙井的小產權房房價也處于上漲趨勢。以一套100平方米小產權房為例,一年總房價上漲20萬∼30萬元基本上不成問題。“勢頭好的時候每平方米上漲5000元至8000元也有可能。”李俊給了記者另一組數據,2016年,小產權房的均價為2000元至3000元,而今年小產權房的單價普遍達到2萬元/平方米。

記者近日走訪發現,“短期靠收租,長期博拆遷”是小產權房銷售人士拋出的一大賣點。記者以手里有閑置資金為由向一位中介咨詢小產權房投資建議,該中介對記者表示,現階段沙井有多個舊村片區被納入城市更新規劃,其建議記者入手一套200萬元的統建樓房屋,短期內獲得租金收益,之後或許可以拿到一筆拆遷補償款。“現在這邊的平均租金為3500元,相對穩定。若到時候你的房子涉及拆遷,補償款至少也是1000萬元。”

在諸多因素推動下,一場關于小產權房的博弈火熱程度不減,而李俊同樣是這場“狂歡”的受益者之一。

“特別是2017年和今年,小產權房市場行情緊俏,主要是由于2016年周邊地鐵正式開通,而今年受到疫情影響,許多客戶選擇投資房產。今年三四月份我就已經成交15套房子,完成一年的業績了。”李俊對記者說道。

利益背後暗藏法律風險

深圳的小產權房具有特殊意義,在官方解釋中,深圳並不存在小產權房。

王玉臣告訴記者,小產權房不是一個嚴格的法律概念,是在現實生活中對一類房子的統稱,和合法的大產權房相對應。一般的小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未辦理相關證件、未繳納土地出讓金等費用。

而經過1992年、2004年兩次農村城市化改造,深圳的農村集體土地已全部轉為國有土地。因此,從佔地性質上看,深圳已沒有通常概念中的小產權房,但囿于歷史遺留、舊改進程緩慢,深圳仍有大量土地掌握在村民、村集體手中,小產權房的說法也常被廣泛使用。

提及小產權房在深圳扮演的角色,中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為,深圳住房處于供不應求的局勢,小產權房對于居住缺口具有補充作用,這類房屋有使用價值,同時又有市場。“其實,小產權房交易市場一直存在。不過今年上半年特別是二季度以來,深圳樓市呈現出熱絡的現象,受商品房市場帶動,小產權房的交易需求隨之旺盛。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示,小產權房是深圳住房實際供應的組成部分。受近年來相關政策推動和城市更新進程加快的影響,小產權房再次受到熱烈關注。

值得注意的是,熱捧之下,小產權房交易本身已存在諸多風險。

今年5月20日,自然資源部出台《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》自然資發﹝2020﹞84號文明確規定︰“城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等,不得辦理登記,不得通過登記將違法用地合法化。”但在司法實踐中,本村村民購買,或非本村村民購買後將戶口遷移至該房產,或已取得相關合法產權登記證的,這三類屬于特殊情形。

不過,王玉臣表示,從法律風險角度講,仍不建議購房者購買小產權房。“現在的小產權房大多屬于違法用地、違規建設的房屋。除了行政管理風險,若小產權房遇到拆遷,或將面臨地方政府不認可小產權房的合法來源、原業主毀約等風險,況且小產權房往往沒有產權證,也沒有相關規劃手續,購買後不能落戶,住宅的許多附加價值無法實現。”

此外,從現實情況而言,實現眾多投資客“一夜暴富”的夢想也絕非易事。中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為,深圳小產權房一直是個歷史遺留問題,短期內也很難有解決的出路。“實際上,深圳已經做了相關嘗試,但其中涉及多方復雜利益,處理起來較為棘手,我估計暫時維持現狀的可能性很大。”

針對上述相關問題,7月8日,記者致函深圳市規劃和自然資源局方面,相關工作人員表示小產權房相關事宜目前已歸各區管理。同日,記者致電深圳市寶安區土地規劃監察局方面,向其發出采訪需求,綜合科相關負責人表示該局接受媒體采訪須先通過區委宣傳部,並給了記者一個聯系方式。截至發稿,記者撥打該電話始終無人接听,同時嘗試撥打寶安區委宣傳部一位副部長辦公電話,亦未果。

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作者:一點資訊

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