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破除土地之困,比直轄更靠譜!深圳的大禮包終于來了 - 上班金融地產

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破除土地之困,比直轄更靠譜!深圳的大禮包終于來了

jimmy肖明發表於 2020-10-2 06:22:14
摘要︰深圳,土地之困(歡迎關注杠桿地產)

破除土地之困,比直轄更靠譜!深圳的大禮包終于來了

撰文|銀小燕&編輯|雯雯

8月26日是深圳40歲大慶,眼看這天越來越近,深圳卻遲遲等不來生日禮物。

盡管坊間直轄、擴容的傳言不絕于耳,但上頭一再闢謠,統統“沒戲”!

近日,自然資源部印發《關于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》。

其中特別提出,支持深圳深化自然資源領域改革探索,充分發揮深圳“雙區疊加”優勢,並專門針對深圳列出了幾條與擴大土地自主管理權限、增加建設用地相關的探索事項。

直轄、擴容動靜太大,上面自然要慎重。這個禮包看上去不起眼,杠桿地產認為反而更實在,可操作性也更強。

對用地如此短缺的深圳來說,未來或將在更大的範疇內獲得土地統籌空間。這當然是大利好。

破除土地之困,比直轄更靠譜!深圳的大禮包終于來了

1、

7月15日,“新深八條”一出,火爆樓市頓時被潑了冷水。炒房客聞風喪膽,也誤傷了不少剛需。

作為中國經濟與樓市最重要的風向標,深圳一哆嗦,其他城市的樓市跟著刷刷降溫。

深圳相關業內人士接受界面新聞采訪時表示︰“新政主要目的是提高購房門檻,抑制投資行為,跟過去的政策方向一致,但政策效果能否顯現,還有待觀察。

之前那麼多調控政策下來,深圳市場還是很熱。新八條肯定會有影響,但要說根本性解決深圳住房問題,杠桿地產感覺還是有困難。提高門檻只是減少潛在需求,但並不是滿足了需求。”

所以,問題還是沒有解決。

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圖片來源|劉曉博說財經(特此感謝)

毫無疑問,深圳太小了。深圳的袖珍和擁擠,很容易讓人得出結論︰正是由于深圳小,才沒地方開發房地產,因此推高了房價。所以深圳要擴容!或者一步到位,直轄!

直轄後特權更多,而且直轄市面積一般都不小。看看最近的一個直轄市案例重慶,空間廣闊、大可敵省,不香嗎?

按智本社清和社長計算︰深圳2019年常住人口密度為6730人/平方公里,遠大于北京的1313、廣州的2059和上海的3830。

2、

深圳人口密度確實遠大于北上廣,這是土地供需緊張的基礎。但根本問題不是深圳沒有土地,而是土地沒有用在住房上。

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根據證券時報的統計︰過去十年,深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米,位居國內103個城市的倒數第4,不到北京10%,上海5.8%。

深圳居住用地佔整個城市面積只有11%。放眼那些全球城市,人家紐約、倫敦、東京的這個指標都超過50%。

如此變態的佔比,僅比香港的8%高一點。香港的房價,不用杠桿地產多說了吧?深圳這方面總不會以香港為師吧?

深圳對住宅用地這麼摳門,地去哪里了呢?

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圖片來源|智本社(特此感謝)

深圳在2015年制定的《城市建設與土地利用十三五規劃(2016-2020)》要求︰到2020年深圳的基本生態控制線大約佔深圳1997平方公里的一半,此外工業用地佔建設用地比重不宜低于30%。

看來,深圳對工業、商服的土地供給要比住宅用地大方得多。

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圖片來源|智本社(特此感謝)

很多人不理解,為什麼深圳寧願把僅有稀缺的土地劃撥給工業,也不多劃撥一些給供給嚴重失衡的住宅市場?

因為房地產是融資的重要抵押物,很多金融資產都是在這之上建立的,然後進行加杠桿與證券化。

房地產的估值影響城市金融業的起跑線,而金融業的繁榮將為高科技產業提供豐富的融資需求。

此外,只有充足的工業用地保障,大力發展高科技,才能促進產業結構不斷優化,實現持續的轉型升級。

“穩房價+強金融+強工業+高科技”,這是明顯的新加坡模式,智本社清和社長推測這也是深圳的定位。

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3、

不過無論如何,深圳土地資源確實緊張。

緊張到哪怕深圳誠心誠意保障工業工地,華為的部分業務還是搬走了……

深圳地產界有一個共識無論是改善居住條件,還是穩房價,最終要靠的是增加住房供應。這需要有足夠居住用地的支撐,而土地短缺正是深圳城市發展的一大掣肘。

中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁曾為深圳“擴容”提了8點建議︰

內部整合(提高城市內部土地的綜合利用率);

提升容積率;

開發地下空間;

填海;

臨深功能性擴容(松山湖模式);

飛地(深汕合作區);

都市圈;

行政區劃調整(短期內很難)。

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對深圳而言,路徑還是有,只是由于對直轄和硬擴容太期待,導致沒把心思放在眼前更現實的路徑上。

比如深汕合作區。雖然距離遠,但由于土地富余,這就能解決當前最大的困境。但這幾年發展一直不溫不火。

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圖片來源|南方+(特此感謝)

再比如都市圈。

都市圈的根本邏輯是,在不觸動城市行政管制界線的前提下,通過城市之間市場力量的平衡注入,促使人口、資金、物資、產業、信息等經濟資源和要素達致合理流動和配置,尋求在單個城市難以達到的綜合經濟社會效益。

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今年5月,深圳市發改委對外公布2020年工作計劃,就表示過將加快推進深圳都市圈規劃編制,及將協調東莞、惠州、河源、汕尾四市共同參與,助力河源、汕尾融入大灣區建設。

6月5日,廣東多部門聯合印發了《廣東省開發區總體發展規劃(2020-2035年)》。正式明確了深圳都市圈的範圍。

張五常認為,粵港澳大灣區有一個其他發達國家灣區相所不具備的優勢,在深圳制造業的帶動下,東莞、惠州甚至整個大灣區形成了一條最完整的產業鏈。

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如果基于市場配置,已經形成了跨越行政區劃的產業集群,如果經濟目標達成,何必還要讓行政干預,做出區劃調整?

4、

據21世紀經濟報道了解,深圳已經在有意加大居住用地供給,2020年全市計劃供應居住用地293.2公頃,對比2019年計劃供應的150公頃增加了近一倍。

如何增加和盤活更多的建設用地,仍是深圳需要思考的重要問題。

《關于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》單獨給深圳列出了一系列探索事項,包括︰

支持將國務院授權廣東省批準的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項,由廣東省委托深圳市批準;探索高度城市化地區公園綠地內的建設用地不納入城鄉建設用地規模的管理新機制;探索通過出讓合同約定土地閑置費的收取標準,以及違約條件下收回建設用地使用權的可操作方法。

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過去40年,深圳習慣了在一張白紙上盡情寫意、揮斥方遒。但未來,深圳可能更多需要在螺螄殼里做道場,盤活存量。

對于已經上車的或等待上車的深圳購房者,杠桿地產就一句話︰請保持信心。起碼說明了,深圳並未對樓市下死手。現在的陣痛,完全是為了將來更有價值,城市發展也能進入良性軌道。

未來深圳大概率會基于科技創新、產業升級,加上城市更新,把舊土地進行改變,實現可持續發展。

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過去人們習慣用關內關外將深圳簡單二分。實際上,從板塊價值的角度,深圳分為3個環︰

內環是福田區、南山核心區。

中環是南山外圍、羅湖、龍崗南、龍華南、寶安南、布吉、阪田。這也是靠近羅湖、福田、南山的區域。

外環是其他。

雖然內環是深圳目前的精華所在,但中環才是深圳的希望所在。這個板塊如何實現轉型升級和城市更新,不僅決定著自身的板塊價值,甚至還會影響整個深圳的未來。

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作者:一點資訊

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