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房價下跌城市越來越多,專家卻擔心房價又要漲,樓市到底怎麼走?

David902發表於 6 天前
作者:一點資訊☞


時間過得很快啊,2019年都已經開始倒計時了,回顧這一年的房地產市場,總體可以用“平穩”兩個字來概括。具體來看,第一季度樓市出現了短暫的“小陽春”現象,但第二季度樓市就開始快速退燒,第三季度房價開始呈現穩中略降的態勢,到了第四季度開發商為了沖刺業績,普遍拉起了打折促銷的大幕。

不過,到了2019年年尾,房地產市場似乎並不平靜,一邊是越來越多的城市加入到了房價下調的行列,另一邊則是暗流涌動,調控出現松動的城市和關于調控放松的聲音開始不斷出現。面對這種態勢,對于未來的房價走向,業內各執一詞,看跌和看漲的婆說婆有理,公說公有理。那麼,明年樓市到底怎麼走?我們一步步來分析。

房價下跌城市越來越多,專家卻擔心房價又要漲,樓市到底怎麼走?

01.進入2019年以來,為什麼房價下跌城市越來越多

作為政策性市場,房價怎麼走與政策變動密切相關。根據統計,2019年1-11月,全國各地共出台房地產調控554次(1月份68次、2月份21次、3月份15次、4月份60次、5月份41次、6月份46次、7月份56次、8月份60次、9月份48次、10月份67次、11月份72次),而2018年同期出台調控425次,上漲幅度高達30%。

除此之外,今年7月份,國家一錘定音,明確了不再把房地產作為短期刺激經濟的手段。因此,面臨嚴厲而又密集的調控政策,越來越多的城市加入到了房價下跌的行列。根據國家統計局70城最新房價統計數據顯示,二手房房價下降的城市增加到了35個,這是自2015年3月以來,時隔55個月再次出現類似情況,對此業內甚至認為樓市已經迎來轉折。

無獨有偶,根據中國社科院最新發布的《住房市場發展月度分析報告(2019年11月)》顯示,最近一年來,廣州、北京、青島、武漢等許多熱點城市的房價都跌回到了一年之前的水平。具體來看,廣州同比下跌3.37%,北京下跌3.99%,青島下跌11.67%,濟南下跌8.89%,長沙下跌6.62%,武漢下跌3.9%,鄭州下跌2.94%,西安下跌1.89%,福州下跌1.47%,石家莊下跌0.81%。

房價下跌城市越來越多,專家卻擔心房價又要漲,樓市到底怎麼走?
盛松成

02.既然房價已經持續下行,為何專家卻又開始擔心明年房價可能再次上漲

對于未來的房價走勢,12月1日,中國人民銀行調查統計司原司長盛松成在某財經論壇上表示,現在大家可能認為房價會下跌,但他認為未來半年到一年以後,房價可能會再一次上漲。談及具體原因,他表示,目前房地產開發投資、房地產貸款都處于回落狀態,一定程度上會造成供給下降,而目前調控限制的是需求,需求只能延緩,並不會消失,所以供需缺口可能導致房價上漲。

其實,在房地產市場當中,關于此類預測並不少見。比如,早在2017年,恆大經濟研究院院長任澤平就預測,想買房的人根本不用著急,只要土地財政沒改變,這輪調控會在2018年下半年結束,而隨著樓市調控逐步放開,到2019年下半年,房價可能迎來一次報復性上漲。可是,如今兩年已經過去了,事實證明,調控不僅沒有放開,反而愈來愈嚴厲了,僅2018年和2019年兩年出台的調控次數就達近千次。

言歸正傳,之所以舉上面這個例子,筆者只是想告訴大家,任何房價預測都有支撐其成立的理論依據,比如盛松成所說的供給不足,任澤平所說的土地財政等等,這些因素確實都是引起房價上漲的重要原因。但是,筆者提醒大家,不要忘了最關鍵的一點,對于政策性市場來說,要想判斷房價是漲是跌,歸根結底需要看兩個因素的變化,一個是經濟大環境,另一個是政策層面。那麼,任澤平預測沒有成功,盛松成預測能否實現?

房價下跌城市越來越多,專家卻擔心房價又要漲,樓市到底怎麼走?

03.結合經濟環境和政策因素的考量,那麼專家預言能否實現?明年房價到底是漲是跌?

對于明年的房地產走向,其實央媒經濟參考報在評論文章《房住不炒因城施策仍是地產調控主基調》已經明確表態,文章稱,當前房住不炒仍是主基調,疊加國家已經明確強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段這就意味著房地產調控總體仍是從緊。但考慮到經濟下行壓力確實較大接下來更有可能的是各地在因城施策的基礎上適度加大主動權通過央媒的表態來看,對于接來下的樓市走向,我們可以3點概括。

第一,房住不炒的定位不變。眾所周知,房住不炒已經被寫入國家各類文件報告當中,所以無論樓市怎麼變,房住不炒的定位不變。不過,調控初期,控制樓市熱度是主要目標,所以房住不炒反復被強調。但是,隨著樓市進入下行通道,炒房客已經普遍離場,為了實現防止房價大起大落的目標,也為了發揮房地產穩增長的作用,因城施策有望成為未來調控的主要方式,但房住不炒的底線不會改變。

其二,因城施策雙向調控將成為調控常態化。房價上漲明顯的城市,樓市調控一定還會繼續加碼,但房價下行壓力大的城市或有可能出現適度的寬松。其實,根據目前出現政策松動的城市來看,基本都是在吸引人才購房落戶,公積金政策,首套剛需貸款等方面出現了邊際寬松,顯而易見,這是利好剛需、穩定樓市的重要舉措,而對于房價的直接影響相對要小得多。

其三,長效機制一直貫穿調控過程當中。國家對樓市調控的態度很明確,除了房住不炒和因城施策,長效機制也一直貫穿其中。誠然,盛松成所說的供需問題的確是影響房價的重要因素,但隨著以房地產稅、租購並舉、共有產權等為主要內容的長效機制加快推進,未來供需格局會進一步平衡,所以房價反彈的機會越來越小了。筆者倒是認為,恰恰相反,最應該擔心的或許不再是房價上漲,如果調控不放松,那些郊區樓盤、中小城市樓盤、各類商鋪寫字樓等或將迎來下行調整的可能。

房價下跌城市越來越多,專家卻擔心房價又要漲,樓市到底怎麼走?

根據上文的分析來看,房住不炒定位不變,因城施策成為常態化,長效機制貫穿其中,所以房地產調控最嚴厲的時候或許已經過去了。就現階段來說,面對不漲不跌的房價,購房者往往變得更加糾結,這時就應該根據需求作出選擇。一方面,房價趨于平穩,買房投資回報下滑已是明顯趨勢,投資炒房還是暫時放棄吧。另一方面,降價跑量、沖刺業績是目前大部分房企的主流選擇,對購房者而言,遇到高性價比房源的概率也會大大增加,所以如果是資金充足的剛需則可以考慮一下。

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